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文／股感知识库
关键字搜寻对於房屋交易也会有影响吗？随着网际网路科技越来越发达，「大数据（Big Data）时代」可以说是21世纪的代名词。各种类型数据的数量和种类越来越多元、丰富，人们透过网路搜寻资讯和交易的频率也大幅增加，依据台湾网路资讯中心公布的「2020年台湾网路报告」，全国12岁以上整体上网率已经达83.8% ，可以知道人们透过网路搜寻数据的依赖程度相当高。
此外，根据不动产仲介的相关统计，台湾有将近 80% 的民众在购屋前会习惯先在网路上查询市场交易的相关资讯，或甚至是直接选择在线上看屋，表示网路数据对於不动产市场有相当程度的重要性！
搜寻引擎 （一种资料搜索的系统，像是Google、Yahoo…等）提供的资料具有大量、即时等特性，可以反映不动产市场更即时、更真实的交易情形。所以在这篇研究中，我们将透过观察人们使用 Google 搜寻引擎蒐集不动产交易资讯的情形，了解搜寻引擎与住宅房价 、成交量的关系。
补充：什麽是大数据（Big Data）？所谓「大数据」，指的就是具有「数量庞大、种类多元、累积或处理速度快并且真实纪录」等四种特性的资料！
Google搜寻趋势（Google Trends）
Google搜寻是由 Google 公司推出的一个网际网路搜寻引擎，它是网际网路上最大、影响最广泛的搜寻引擎。而「 Google搜寻趋势 （Google Trends）」则免费提供关键字搜寻指数 ，提供使用者查询关键字的受欢迎程度，可以针对某个国家或某个区域在特定时间范围内的特定关键字进行查询。
Google Trends 关键字搜寻指数以「周」为单位，每周该关键字的搜寻次数除以当周搜寻引擎的总搜寻次数，得到的数值经过标准化程序之後，会界於0到100之间，我们称为「搜寻引擎指数」 。
关键字搜寻研究方向
本篇研究就是希望可以透过 Google Trends 搜集的搜寻引擎指数，来观察「搜寻引擎指数」和「住宅交易量 」、「住宅交易价格」之间的关系。在经过一番比较後，我们选择「 信义房屋 」、「买房」做为代表买方搜寻需求的关键字。
关键字搜寻：信义房屋
在探讨「搜寻引擎指数」和「住宅交易量」间的关系中，我们使用「信义房屋」做为搜寻引擎的关键字。
根据研究结果，我们发现搜寻引擎指数和不动产交易量间确实存在正向变动的关系，代表关键字搜寻比例越高，不动产交易数量也会跟着增加，非常符合现在民众在购屋前，会倾向先上网搜寻相关资料的现象。
也就是说，民众透过搜寻引擎查询仲介、房价等相关资讯，当作後续进行不动产交易的基础，同时也代表着在网路上搜寻房屋资讯的行为，可以做为不动产交易量的领先指标（指的是能「提前预测市场价格变化」的指标）！
关键字搜寻：房贷、卖屋
除此之外，我们在研究中还进一步选择「房贷」、「卖屋」两个关键字，来代表买卖双方的搜寻行为，观察这两个关键字和住宅交易量的关系。
研究结果显示，「房贷」和「卖屋」的搜寻引擎指数和不动产交易量并没有显着的关系。推测原因可能是受到 2008 年次级房贷爆发的影响，导致「房贷」关键字对交易量的影响受到干扰，所以看不出房贷和交易量间的关系。而「卖屋」的部分，则可能是因为台湾近几年的利率和持有税率偏低，导致拥屋者的持有成本非常低，所以在没有达到理想价格时，就不会轻易进行交易，使得我们看不出卖屋关键字和交易量间的关系。
那这两组关键字跟「房价」会不会有关系呢？我们也额外研究「房贷」、「卖屋」两个关键字，来观察这两个关键字和房价的关系。但同样的，我们发现房贷和卖屋的关键字搜寻引擎指数和房价也没有显着的关系。
补充：2008年次级房贷危机
次级房屋借贷危机（Subprime mortgage crisis），简称为次贷危机。是因为美国国内抵押贷款违约和法拍屋急剧增加所引发的金融危机，严重影响到全球各地的银行和金融市场。
次贷危机以 2007 年 4 月美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为代表，从房地产市场蔓延到信贷市场，使许多金融机构和他们的客户损失惨重，甚至进一步演变为全球性的金融危机，引发 2008 年的金融海啸。
关键字搜寻：买房
在探讨「搜寻引擎指数」和「房价」间的关系中，我们使用「买房」做为搜寻引擎的关键字。
研究结果发现，搜寻引擎指数和房价之间也同样存在着正向变动的关系。也就是说，前期「买房」的搜寻指数上升时，房价也会跟着上涨，代表搜寻引擎指数对於後续房价的走势是有影响的！
关键字搜寻影响整理
让我们来整理一下，到底研究中的关键字搜寻分别对房市有着怎样的影响吧！
关键字搜寻对房市有影响！
根据我们的实证结果，可以发现 Google Trends 搜寻引擎指数对於不动产交易的价格和交易量都存在着显着正向并且领先的关系。也就是说，使用搜寻引擎搜寻相关购屋关键字的比例越高，确实会有进一步带动不动产交易价格、交易量增加的效果！
也间接说明，一般民众在购屋前，都会习惯提前做功课，方式当然就是透过网路搜寻引擎来蒐集自己有兴趣的不动产交易资讯，不论是购屋标的、不动产仲介还是区域行情。在蒐集完需要的资讯之後，购屋者就会进一步到不动产市场中进行後续的交易。
网际网路於 1980 年代开始迅速发展，网际网路带来高度的便利性、高速性，现代人也越来越依赖网路世界提供资讯的功能，而网际网路成为人们生活中不可或缺的工具。
